Calculadora de Financiamento Imobiliário: compare SAC e Price e simule amortizações

Como funciona o financiamento imobiliário

No financiamento imobiliário, o banco empresta o dinheiro para você comprar um imóvel, e você devolve o valor em parcelas mensais, com juros, ao longo de muitos anos. Você paga uma parte do preço como entrada, e o banco financia o restante, o valor financiado.

O próprio imóvel serve de garantia, por um mecanismo chamado alienação fiduciária: a propriedade fica em nome do banco, como garantia, até a quitação do contrato. Você mora no imóvel e pode usá-lo, mas, se parar de pagar, o banco pode retomá-lo na forma da lei.

Cada parcela costuma ter três partes: a amortização (que reduz o saldo devedor), os juros sobre o saldo e os seguros e tarifas do contrato. O que muda entre os sistemas de amortização é a forma como amortização e juros se distribuem ao longo do tempo.

SFH, SBPE e SFI

Os financiamentos habitacionais seguem regras diferentes, conforme o sistema em que são contratados:

• SFH (Sistema Financeiro de Habitação): tem juros limitados por regra (teto de 12% ao ano mais TR), permite o uso do FGTS nas condições da lei e vale para imóveis até um teto de valor. O teto passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões nas mudanças anunciadas para 2025 e 2026.
• SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo): é a principal fonte de recursos, formada pelos depósitos da poupança. Os financiamentos do SBPE costumam ter o saldo devedor corrigido pela TR.
• SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário): não tem o teto de valor do SFH nem o teto de juros, e atende imóveis mais caros, geralmente com taxas maiores.

Há ainda os programas habitacionais do governo, como o Minha Casa Minha Vida, com regras e subsídios próprios por faixa de renda. Outro ponto importante é a cota de financiamento: o percentual do valor do imóvel que o banco aceita financiar. Em anúncios recentes, a Caixa informou financiar até 80% do valor no SAC e até 70% na Price. Essas regras mudam com frequência e variam entre bancos, então confirme as condições vigentes antes de decidir.

SAC x Price

Os dois sistemas mais usados no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (sistema francês).

• SAC: a amortização é igual todos os meses. Como os juros incidem sobre um saldo que diminui, as parcelas começam altas e caem ao longo do contrato.
• Price: a parcela é fixa. No começo, a maior parte dela paga juros, e a amortização cresce aos poucos. A parcela inicial é menor que a do SAC, mas o saldo devedor cai mais devagar.

O SAC costuma sair mais barato no total, e a Price cabe melhor quando a renda é mais apertada no início. Não existe sistema melhor para todos: a escolha depende da renda, da previsão de aumentos futuros e da possibilidade de fazer amortizações extras.

Juros, TR e CET

A taxa de juros do contrato é o fator que mais pesa no custo total. Três pontos merecem atenção:

• Taxa nominal e efetiva: bancos podem anunciar a taxa nominal (ao ano, com capitalização mensal) ou a efetiva. A taxa efetiva é a que reflete o custo real dos juros compostos.
• TR: nos contratos com recursos da poupança, o saldo devedor é corrigido pela Taxa Referencial. Ela soma ao custo dos juros, e o seu valor varia com o tempo.
• CET (Custo Efetivo Total): inclui juros, seguros, tarifas e demais encargos do contrato. Para comparar propostas, use o CET, e não apenas a taxa de juros.

Duas propostas com a mesma taxa podem ter custos diferentes por causa de seguros e tarifas. Peça a simulação por escrito com o CET e confira a planilha de amortização.

Custos além da parcela

Comprar um imóvel financiado envolve despesas que vão além da entrada e das parcelas:

• ITBI: imposto municipal sobre a transferência do imóvel, em geral entre 2% e 3% do valor, conforme o município.
• Escritura e registro: taxas de cartório, que costumam somar de 1% a 2% do valor.
• Avaliação do imóvel: cobrada pelo banco para definir o valor da garantia.
• Seguros obrigatórios: morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI), geralmente embutidos na parcela.
• Custos de posse: condomínio, IPTU, manutenção e reformas, que continuam depois da compra.

A calculadora inclui uma estimativa de 4% do valor do imóvel para ITBI, cartório e avaliação. O valor real varia conforme a cidade e o imóvel, então confirme com o cartório e com a prefeitura.

Amortização extra

Amortizar é pagar além da parcela para reduzir o saldo devedor. Como os juros incidem sobre o saldo, cada real amortizado no começo do contrato evita juros em todos os meses seguintes. Ao fazer uma amortização, você normalmente escolhe entre duas opções:

• Reduzir o prazo: mantém a parcela e termina o contrato mais cedo. É a opção que mais economiza em juros.
• Reduzir a parcela: mantém o prazo e diminui o valor mensal, o que alivia o orçamento, mas economiza menos.

A calculadora simula uma amortização extra mensal e mostra quanto você economiza em juros e em tempo. Quanto mais cedo ela começa, maior o efeito, como o exemplo 2 mostra. Em alguns casos, o FGTS também pode ser usado para amortizar, dentro das regras do programa.

Comprometimento de renda

Os bancos costumam limitar a primeira parcela a cerca de 30% da renda familiar bruta. Esse limite protege você e o banco, porque as parcelas são longas e o orçamento muda ao longo dos anos.

Esse é o motivo pelo qual a Price, de parcela inicial menor, às vezes é a única opção para quem tem renda mais baixa. Mas atenção: pagar menos por mês não significa pagar menos no final. Antes de decidir, considere também a reserva de emergência e os outros compromissos, porque uma parcela dentro do limite do banco pode ainda assim ser pesada para o seu orçamento.

Portabilidade e quitação antecipada

Se outro banco oferecer uma taxa menor, é possível transferir o financiamento por meio da portabilidade de crédito. O banco original pode apresentar uma contraproposta para manter o contrato. Compare o CET das duas ofertas, incluindo eventuais custos da troca.

Você também tem direito de quitar o financiamento antes do prazo, com redução proporcional dos juros, conforme o Código de Defesa do Consumidor. Isso vale para a quitação total e para amortizações parciais.

Financiar, amortizar ou investir

Uma pergunta comum é se vale mais a pena usar o dinheiro extra para amortizar o financiamento ou para investir. O raciocínio é comparar duas taxas: o custo do financiamento (juros mais TR) e o rendimento líquido do investimento, depois de impostos.

• Se o investimento rende, líquido de impostos, menos do que o financiamento custa, amortizar tende a compensar.
• Se rende mais, manter o dinheiro investido pode compensar, mas com o risco do investimento e sem a certeza de reduzir uma dívida.

Para estimar o rendimento líquido de um investimento de renda fixa, use a calculadora de renda fixa. Considere também a liquidez: dinheiro amortizado não volta, e dinheiro investido pode ser resgatado em uma emergência.

Exemplos práticos

Nos exemplos, considere um imóvel de R$ 500.000 com entrada de R$ 100.000 (valor financiado de R$ 400.000), prazo de 360 meses e juros de 11% ao ano, valores hipotéticos.

Exemplo 1: SAC contra Price

O SAC paga cerca de R$ 284.600 a menos em juros, mas exige uma renda mais alta no início. A Price cabe em uma renda menor, e custa mais no total.

Exemplo 2: o efeito de uma amortização extra de R$ 500 por mês

• SAC: o contrato termina em 249 meses, 111 meses antes (cerca de 9,2 anos), e a economia de juros é de aproximadamente R$ 195.200.
• Price: o contrato termina em 212 meses, 148 meses antes (cerca de 12,3 anos), e a economia de juros é de aproximadamente R$ 436.400.

Um valor relativamente pequeno, aplicado desde o início, reduz muitos anos do contrato. Na Price, como os juros iniciais são maiores, o efeito é ainda mais forte.

Exemplo 3: esticar o prazo reduz a parcela, mas custa caro

Passar de 30 para 35 anos reduz a parcela em apenas R$ 66 por mês e aumenta os juros em cerca de R$ 191 mil.

Exemplo 4: o peso de 1 ponto percentual nos juros

Na Price, em 360 meses, a parcela é de cerca de R$ 3.384 com juros de 10% ao ano, R$ 3.653 com 11% e R$ 3.927 com 12%. Cada ponto percentual a mais custa aproximadamente R$ 270 por mês e R$ 98 mil no total do contrato. Vale pesquisar taxas em vários bancos, e a calculadora ajuda a ver o efeito de cada uma.

Metodologia da calculadora

Para que você saiba o que o resultado significa, estas são as premissas da simulação:

• Valor financiado: valor do imóvel menos a entrada.
• Juros: a taxa anual informada é convertida em taxa mensal composta. A lista de bancos traz taxas médias de mercado divulgadas pelo Banco Central, atualizadas automaticamente quando disponíveis. Você pode escolher um banco ou digitar a sua própria taxa.
• SAC: amortização constante igual ao valor financiado dividido pelo prazo. A primeira parcela soma a amortização e os juros sobre o saldo inicial, e a última soma a amortização e os juros do último mês.
• Price: parcela fixa calculada pela fórmula da série uniforme, com o total de juros igual às parcelas somadas menos o valor financiado.
• Amortização extra: um valor fixo por mês, além da parcela, aplicado desde o primeiro mês até a quitação. A economia é calculada simulando o saldo mês a mês e comparando com o contrato sem amortização extra.
• Custo total estimado: valor financiado mais juros (já considerando a amortização extra), mais a entrada e uma estimativa de 4% do valor do imóvel para ITBI, cartório e avaliação.
• Não incluídos: correção do saldo pela TR, seguros (MIP e DFI), tarifa de administração, uso do FGTS, reajustes de parcela e custos de posse (condomínio, IPTU e reformas).

A calculadora é uma ferramenta educativa. Os resultados são estimativas e podem ser diferentes dos valores do contrato, que dependem da política do banco, do seu perfil e dos encargos específicos.

Perguntas frequentes

Aviso: este conteúdo tem finalidade exclusivamente educativa e informativa. Não constitui recomendação de financiamento, oferta de crédito ou aconselhamento financeiro individual. As condições reais dependem da instituição financeira, da análise de crédito e das regras vigentes, que podem mudar. Antes de contratar, leia o contrato, confira o CET e compare propostas.